中野区野方  アパートの採算と売却査定の考え方

弊社グローリーハウスの事務所のある中野区新井地域の隣接地域が野方地域です、この地域のアパートの売却査定を行ってみましょう。

中古で約7000万円利回り約6%の売りアパートがありました。

 

一般的アパートの売却査定方法には大きく3種類

アパートの売却査定は一般的に3種類あります。

収益還元法

取引価格比較法

原価法

 

 

 

買主さんの最優先課題からの収益還元法の売却査定

アパートの買主さんの購入希望を考えると共通項は儲かるか?です。

現金収入を得る

儲ける

将来に備える

相続対策

 

アパートは儲かるか?の基本的考え

何年運営できる?

建築から取り壊しまでいくらかかる?

取り壊しまで家賃収入の合計は?

単純に

そう家賃収入-総経費

 

計算の前提  単なる予想

運営期間40年

平均利回り5%

総合運営経費   合計5000万円

管理費・税金 50万×40年=2000万

修繕費・リフォーム代金 200×3+100×8×2=2200万

移転費用 800万

解体費 200万

簡単な採算

 

 

中野区野方のアパート例

投資利回り6%

新築で8000万円なら

家賃総収入は

約500万×40年=2億

購入費       8000万

運営経費      5000万

利益        7000万円

 

 

現実は家賃の値下がり

年間1%の値下がりとすれば

平均6%×0.8=約5%

家賃総収入

400×40年=1億6000万円

購入費      8000万円

運営総費用     5000万円

利益       3000万円

 

 

アパート経営は儲かるか?

金利がなければ、少なければ普通にすれば儲かる

 

 

40年で3000万 年平均80万儲かる  純利1%

 

 

アパート経営終了後の副産物土地は退職金?

さてアパート経営が終わったらどうでしょうか?

残るのは土地ですね。

 

 

アパート経営のリスク 破産リスク

借金が払えない

 

 

 

売却査定はいくら?

もう自分で査定できるでしょう。

 

 

不動産活用経営相談会

不動産を会社経営的な総合的な観点から相談会を行っています。

相続対策も利益を上げる現金を増やす経営的視点で相談会を行っています。

 

令和2年1月6日

中野区新井2-2-1松本ビル2階

株式会社グローリーハウス

相続診断士・宅地建物取引士

森本和彦