中野駅周辺売主さんの疑問解消中野駅周辺マンション売買成約事情

中野駅周辺売主さんの疑問解消中野駅周辺マンション売買成約事情

昨日弊社グローリーハウスの事務所がある中野駅周辺のマンションの売買状況を調べてみました。

さて一括査定の宣伝のように高値で売れていのでしょうか?

売買時期・売り出し価格と成約価格の関係を調べてみました。

 

中野駅周辺には古いマンションからタワーマンション多くの売買

中野駅周辺には建築後40年を超す古いマンションから建築後新しい有名な駅前のタワーマンション中野ツインタワーもあり4000万円代から2億円近いものまでたくさんの売買が行われています。

 

 

売り主さんの気持ちや買主さんの気持ちを想像してみましょう

売買はまさに売り主さんと買主さんの気持ちのぶつかり合いです。

インターネットも、広告も最初に注目していただくだけの効果しか期待できません。最後は人力販売です。

 

新築マンションは購入後2年以内に売却される所有者さんなぜ?

3年以内は全体の10%くらいの感じです。

なぜでしょうか?

意外と多いですね。

大手不動産会社の分譲マンションです。

 

 

中古でも売りに出ないマンションも多い

反対に中古マンションでもあまり売りに出ないマンションも多いですね。

弊社の事務所の隣の隣ライオンズシティ中野レジデンスは売り物があまり出ません。

 

売り主さんの最大の疑問 いくられ売れる?

売り主さんにとっていつの時代もいくらで売れるの?

いつ売れるの?

この疑問は実はプロ売り主も一番の疑問です。

プロが一番悩むところです。

つまりプロでも正確に予測できないのです。

 

 

いくらで売れる?マンションの場合は高い確率で過去の成約価格と同じ

マンションの場合は、いくらで売れるか?

過去の成約価格と同じくらいです。

なぜ?過去に何度も取引されていると、ここから離れられなくなります。

人間心理です。

わざわざ高く買う必要も安く売る必要も特別の事情がなければないからです。

実際に実例で売り出し価格を高くした例と、最初から成約できそーな金額で売り出した実例で見てみましょう。

 

売り出し価格と成約価格の実例 差が大きな例

あるマンション売り出し値と成約価格の関係

売り出し値4580万円 成約価格4300万円

売り出し値7080万円 成約価格6520万円

売り出し値7680万円 成約価格7300万円

 

売り出し価格と成約価格  差が小さな例

売り出し値5580万円 成約価格5580万円

売り出し値4980万円 成約価格4850万円

売り出し価格4780万円 成約価格4780万円

売り出し価格2480万円 成約価格2460万円

 

 

過去の成約価格帯より高値で売り出せば、大きく下がったところで成約

これが長期戦のパターンです。

買主さんは妥当な金額から順番に検討していきます。

最後に検討するのが一番高い物件です。

 

同じ内容なのに成約価格帯を超える高値で売り出せば半年っても売れない

これは買主さんから考えれば、自然なことです。

買主さんがどうしても高く買わなければならない特別な事情が明ければ、他のマンションを買うからです。

 

 

最初から妥当な金額は、売り出し値と近い価格で成約

これが3か月以内に成約で切るパターンです。

 

 

売却をどの会社に依頼するかで結果は変わるのか?

結論から言えば、正しいやり方をすれば結果は同じです。

ただ正しいやり方が難しい。

会社はどんな集団? 利益追求集団

同じ仕事をするなら売り主と買主の両方から手数料が欲しい

これが本音です。

片手仲介ばかりすると、会社方針に逆らうことになります。

毎回始末書の提出 理由書の提出 現場は大変です。

実質的に広く販売活動しません。

 

 

一番早く高値で売れる可能性が最も高い方法は?

プロ売り主さんなら同じ答えでしょう。

国土交通省指定流通機構レインズの活用です。

巨大なシステムで広告を見ているのはプロ不動産屋さんだけです。

自分のお客様に解説付きですぐに情報が伝わります。

この影響力は民間広告とは比較になりません。

私の30年間の実感では、巨人です。

民間広告は小人という感じです、勝負になりません。

 

なぜ売主さんにとって最も希望する取引ができない?

売り主さんが売却を依頼する不動産の希望と売り主さんの希望が異なるからです。

売り主さんがよろこんでも、売り主さんが売却を依頼する不動産会社が喜びません。

 

売り主さんが有利で安心できる不動産会社?

売り主さんの考え方と同じ方向性の不動産会社です。

話が通じる不動産会社です。

ストレスもないでしょう。

以心伝心お互いに協力し合えば、短期間に成功することでしょう。

 

 

中野不動産売却無料相談室開設

無料相談室では中野駅周辺で売却の無料相談を行っています。

過去東京都内の駅近くで多数無料相談行っています。

ほぼすべての方が3か月以内に売却成功されています。

最初に正しい重要ポイントを知り、最初から正しい方法で行えばだれが行っても成功します。

勇気を出して相談したかどうかが大きな分かれ道かもしれません。

 

令和元年12月25日

中野区新井2-2-1松本ビル2階

株式会社グローリーハウス

代表取締役 森本和彦