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相続対策の失敗事例 ホームページ内の不動産コラムに実践的相続方法があります。

実需がないところにビルを建てた例

東京都内のある住宅街でバブル時期相続対策として建設会社に薦められて借金して6階建てのビルを建てたAさん

 

立派なビルが出来上がりテナント募集を始めましたが1階2階がすぐ入りましたが、後の4フロア―が埋まりません。

幸い家賃保証をしていましたので、2年間は安心です。

それから2年たっても後の4フロア―埋まりませんでした。

家賃保証も2年後終了し、数億円の銀行からの借金の返済ができなくなりとうとう競売になりました。

これは相続税をゼロにすることのみが目的で本来の基本中の基本である賃貸事業として成り立つという事業としての考え方が抜けていたため起こったことです。

相続対策も実態のビル需要がありビル事業が成り立つことが大前提ということを決定賢者(素人の地主さん)が知らなかったことが悲劇の原因です。

確かに建設会社も金融機関も商売になれば建築を勧誘しますが、自分の味方ではないことを肝に銘じなければなりません。

これと同様のパターンは非常に多いのが現実です。

これから人口は当分減り続けアパート、マンションも入居者の需要が減ります。このことをよく考えて事業計画を立てましょう。

 

相続対策の成功と失敗の実務上の秘密

 

書店に行くとたくさんの相続対策の本が並んでいます。日経新聞にもよく相続対策のセミナーの案内が載っています。

しかし各セミナーはほとんど分譲メーカー、建設会社主催のものばかりです。

ところが重要なことが忘れ去られその結果失敗しやすいことがあります。

 

  • 最大のポイント 誰のためのものか?

 

  1. 相続対策で最も重要で最も忘れられているのが誰を幸せにしたいか?です。

先祖でしょうか

それとも被相続人(現所有者)でしょうか?

または子孫(子供や孫)でしょうか?

残された妻や夫のためでしょうか?

 

 

当然これから相続し人生を生きる子供や孫を幸せにしたい。

または配偶者(夫や、妻)が安心して暮らせるようにしたいですね。

 

  • 相続開始で直面する現実銀行口座が凍結され出金ができなくなります。本人がいなくなるわけですから。また10か月以内に相続税を現金で納めなければなりません。 

 

    1. 遺産分割協議を行い分割の決定をしなければなりません。
    2. 親が死亡すると人間関係は同各つまり横並び状態となります。
    3. これは当然ですね。
    4. 直面する現実
  • 相続人(残された人)にとっての最低限の幸せ残された配偶者の生活費は大丈夫でしょうか?きちんと分割できる財産が残されているでしょうか? 

 

    1. 協議が容易にできるように遺言書が残されているでしょうか?
    2. 相続税の納税する現金は準備できているのでしょうか?
    3. 被相続人と同居していた人は自宅に住み続けられるでしょうか?
  • 相続人にとって多忙を極める相続開始時期これは通常の仕事をしながらとなりますのでなれないことをまさに不眠不休で行わなければなりません。遺産分割の話は49日の法要が終わったあたりでしょう。 

 

    1. つまりすでに2か月経過しています。
    2. すぐに2か月3か月たってしまいます。
    3. 残された配偶者や子孫の立場から言えば親の死亡となれば葬儀や、親戚、生前の関係者へのあいさつ法事、お墓の準備等大変忙しくなります。
  • 気が付くと納税時期さていくらの相続税の支払いでしょう?さて残された現金で足りるのでしょうか?ここから相続税の財産調査と評価作業が2か月くらい続きます。 

 

    1. 税理士さんの選定が始まるのもこのころです。
    2. 全くわかりません。
    3. 遺産分割の話が出始め財産調査、遺言書の介っ時等が行われる頃は相続税の支払い期限は残り6か月です。
  • 相続税の概算予想さてこの時現金や現金化がしやすい財産であれば問題ありません。 

 

    1. ところが一番相続人の苦しめるのが現金化に時間がかかる財産つまり不動産です。
    2. 相続税の支払いまで残り4か月このころ人間関係が良ければ財産分割の決定と納税資金の準備が始まります。
  • 納税2か月前更地がなくほとんど他人に貸しています。土地建物は所有権ですがアパートが建っていて入居中の物件 低収益

 

  1. 土地自体を貸している状態(底地)低収益
  2. いよいよ遺産分割も決まり納税のために不動産を売却に出しましたが売れません。

何もないのは自宅だけ

 

  • いよいよ納税1か月前自宅を売ると生活できない。相続人にとって現金はほしいけれど一番いやなのは借金お荷物不動産。

 

  1. また借金
  2. 納税資金が足りない。不動産も希望価格で売れない。

 

よくある失敗の典型的パターンです。

不動産は、本質をよく理解して活用すると大きな力を発揮しますが安易に利用すると最大のリスクとなります。

きちんとした効果を出すには広告をうのみにせず

きちんと自分で調べることです。

 

 

 

 

成功には 自分で勉強し前略と実行の大方針を決める。

 

9.不動産経営、実際の売却実務、相続税法特に財産評価、民法は勉強が必要

 

相続対策の際はこれは最低限自分で調べることが大切です。

3か月程度あれば概略は理解できます。

本当に財産評価まで自分で計算できるまでには数年が必要です。しかしここまでは必要ありません。

計算自体は専門家の人に委託すればよいでしょう。

 

10.大方針と総合戦略は自分で決める

相続対策の大方針は難しくても自分で決めなければなりません。

誰を幸せにしたいのか。

 

 

 

 

11、基本は生前贈与  生前対策、事業承継

最も子孫が喜ぶ生前贈与が望ましいのは言うまでもありません。

また生前に誰に引き継ぐかを想定して実務を少しづつ引き継いでいくのが一番安全です。

どの分野でも突然引き継ぐのは大変です。

どこの何があるかすらわからず混乱します。

また親が生きているときは人間関係も上下関係がしっかりしていますので調整しやすいものです。

 

参考になる 賢い生前分割の例   成功例

とある郊外のお医者様ご一家のお母さま

以前売買を担当させていただきましたが 相続対策について考え方が

大変参考になりますので紹介します。

 

3人のお子さんに分けられるように 中古マンションを購入したいが

どんなものがよいかとの相談でした。

なぜですかとお聞きすると

親が死んだら 必ず 相続争いが起きるから生前に

できる限り 分割できるようしておくとのことでした。

 

一言 すごいなーと私が思うのは 

うちの子に限ってはないですからね

 

私がおすすめしたのは 

駅近い少し広めの分譲タイプのワンルームマンション できれば⑤分以内 4分以内

空室リスクが少ないですから。

 

中央線徒歩3分程度のワンルームマンションをオーナーチェンジで買われました。

中古マンション投資は 所得税の節税効果は少ないですが

相続税贈与税の節税効果は大きいですよ。

 

 

 

 

中野区新井2-2-1松本ビル2階

(株)グローリーハウス

代表取締役 森本和彦

 

公式ホームページ内 中野杉並ならグローリーハウス 内の不動産コラムに

相続対策の考え方についても記事がたくさんあります。 

時間があればお読みください。

 

 

 

 

 

 

 

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